Zgrade su prvenstveno građevine te kao takve odgovaraju zakonima fizike, a ne zakonima ljudi. Pročelja će propadati i krovovi će propuštati bez obzira na to koliko apartmana bilo u zgradi, kakvi su međuljudski odnosi i kućni red.
Zato svako reguliranje upravljanja i održavanja zgrada je dobrodošlo. Ovaj zakon se čekao godinama i vjerujemo da će potaknuti pozitivne promjene u upravljanju i održavanju zgrada .
Vjerojatno smo svi svjesni da su nam zgrada neodržavane i zapuštene i osim što ostavljaju ružnu sliku naših gradova kao takve utječu i na sigurnost naših gradova što se najbolje vidjelo za vrijeme potresa u Zagrebu i Baniji prije nekoliko godina.
Šira javnost, mediji pa i dio struke, uhvatili su se klima, balkona i apartmana, što zapravo govori o nama kao društvu, našoj taštini i sposobnosti da od trivijalnog radimo nauku. Zato bi prije svega naveo naš pogled na zakon :
– zakon je korak u pravom smjeru
– neće čarobnim štapićem riješiti sve probleme
– uzrokovati će neke druge probleme, neke stvari će biti bolje ali neke ilošije
– dodatno će birokratizirati državni aparat umjesto da se više toga prepusti tržištu
U svijetlu da sve više starimo kao nacije te povećanja broja slabo pokretnih ili nepokretnih osoba sigurno ovaj zakon radi iskorak i regulira da će sve zgrade više od tri kata moći ugraditi dizala uz financijsku potporu države a također je za istaknut s obzirom na stanje fasada u središtima i jezgrama gradova, posebnim programom će biti regulirano i Vladino sufinanciranje obnove tih fasada, i to također s udjelom od 33 posto. Uz ove pozitivnu intervenciju države imamo i minimalno otvorena dva pitanja , više principijelna nego operativna . Postavlja se pitanje zašto bi građani RH financirali ugradnju dizala u neku zgradu čime se selektivno raspoređuje neselektivan prihod, da li će država isto tako onda subvencionirati ugradnju rampi na obiteljske kuće za starije osobe koje se ne mogu popeti na drugi kat kuće. I na kraju svaka državna subvencija dovodi do poremećaja na tržištu, povećanja cijena, pa se na kraju izgubi i efekt što se do sada najbolje vidjelo kroz primjer POS-a.
Zakon po prvi puta uvodi sankcije i suvlasnicima i upraviteljima, ali njihove obaveze i odgovornosti, što je dobro. Iako u zakonu postoji jedna kontraverzna odluka koju bi sigurno trebalo jasnije definirati. Zakonom je navedeno da predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu s odredbama ovoga Zakona. No i da se međuvlasničkim ugovorom može predvidjeti mogućnost da predstavnik suvlasnika, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, svrhovito i namjenski raspolaže s iznosima do najviše 2.000 eura mjesečno. Ovo je u suprotnosti jedno sa drugim. Ono što će doprinijeti funkcionalnosti i učinkovitosti je odredba kojom se smanjuje se potrebna većina stanara u odlučivanju.
U okviru liberalizacije i slobode tržišta trebalo bi u praksi omogućiti da upravitelji zgrada kao fizičke i pravne osobe mogu pod jednakim i slobodnim uvjetima biti i iz drugih zemalja Europskog gospodarskog prostora. To je jedna od temeljnih sloboda na zajedničkom tržištu; štoviše, konkurencija uvijek donosi bolju ponudu kvalitete.
U čl. 33. st. 8. navodi se da zapisnik sa sastanka potpisuju ili daju suglasnost na njega između ostalih i „svi nazočni suvlasnici zgrade“.
Mislim da je to neprovedivo jer se na sastanku vode bilješke, kasnije zapisničar to prepiše na računalo i onda bi trebao od svih koji su bili prisutnih tražiti potpis. Sigurno će neki suvlasnici imati primjedbe na tekst Zapisnika i on će ostati neovjeren. Predlažem da Zapisnik potpišu predstavnik suvlasnika, zapisničar i predstavnik Upravitelja ako je bio prisutan na sastanku (Upravitelj ne treba biti prisutan na svakom sastanku je suvlasnici mogu sazivati sastanke i sami rješavati npr. odnose u zgradi, …).
Čl. 34. glasi: „Sastanak suvlasnika obavezno se održava najmanje jedanput godišnje i na istome se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju o upravljanju i održavanju, donošenju godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnjem programu održavanja zgrade.“
Načelno je smisao čl. OK, ali je isto „neprovediv“ je se na istom jednom sastanku sve nabrojeno ne može riješiti: godišnji izvještaj o poslovanju zgrade podnosi se do kraja veljače, plan za iduću godinu se radi u studenom što znači da se suvlasnici moraju sastati više puta.
Definiranje unificiranog kućnog reda i propisivanje sankcija za njegovo ne pridržavanje je nešto što će veliki dio građana koji žive u zgradama sigurno pozdraviti jer će se time stanarima omogućio mir i sigurno stanovanje.
Ovaj Zakon ima namjeru utjecat i na drugi veliki problem Hrvatskog stambenog fonda , a to je apartmanizacija Hrvatske.
Iako je namjera reguliranja i uvođenja ograničavanje prenamjene stanova u turističke apartmane dobra , problematičan je pristup istoj pogotovo sa stajališta liberalnih sloboda ali i jednakosti građana. Naime sada će biti potrebna suglasnost 80 posto suvlasnika u zgradi. Kako znamo da se zakon ne primjenjuje retrogradno za očekivati je da će suvlasnici koji već iznajmljuju stanove u turističkom najmu biti time u povlaštenom odnosu i sigurno neće biti suglasni sa odobravanjem novih smještajnih kapaciteta namijenjenih za turizam , jer sami time stvaraju sebi konkurenciju u turističkoj ponudi u istom objektu. Što nikako nije poštena i fer tržišna utakmica i stavlja jedan dio građana u povlašteni položaj. Ovo će sigurno dovesti i do poremećaja u međuljudski odnosima u zagradi. Mišljenja smo da apartmane treba riješiti kroz strategiju turizma, javni dijalog i fiskalnu politiku, a ne na ovaj način koji će ponovo duboko podijeliti i posvađati ionako fragmentirano društvo.
Mislim da je sličan slučaj sa ograničenjima koji se odnosi na zatvaranje balkona ili postavljanja klima uređaja na fasade. Zakonom se uvode kazne za zatvaranje balkona i ugradnju klime na fasadu ali se ovo odredba odnosi tek na one vlasnike koji odluče zatvorit balkon ili staviti klimu nakon stupanja zakona na snagu. Zakonska odluka nije retrogradna i time se automatski stavlja dio građana u neravnopravni položaj. Ova Zakonska odluka nije je u skladu sa duhom ravnopravnosti svih građana RH i njihovih ustavnih sloboda.
Država će pak najviše problema imati provoditi svoje obaveze, odnosno jedinice lokalne uprave i samouprave koji bi trebali uvoditi red u zgradama (čitaj komunalni redari koji su ionako pod kapacitirani), katastarski uredi i razni novo propisani registri koji bi trebali olakšati, a zapravo će samo postati birokratski gutači vremena.
Zaključno ovaj zakon nakon dvadeset godina trebao bi uvesti reda u višestambene zgrade u Hrvatskoj, vjerujemo da uz predložene izmjene radi iskorak prema boljim, ljepšim i održavanim zgradama u Hrvatskoj. Ovakvo uređenje, koje se temelji na preuzimanju prava i obveza suvlasničkih zajednica kao i njihovoj (javno dostupnoj) registraciji, doprinosi pravnoj i ekonomskoj sigurnosti te transparentnosti odnosa u kojima sudjeluju suvlasničke zajednice. I za kraj koliko god zakon bio dobar , da bi bio uspješan morat će se nadzirati i njegova provedba jer u suprotnom ostat će samo mrtvo slovo na papiru.
